コラム

解体工事を依頼する際、分離発注と一括発注のどちらを選ぶか？迷うところです。

この記事では、解体工事の分離発注と一括発注の違いについて解説し、それぞれのメリット・デメリットを参考に考察します。

これから解体工事を行う予定の方にとってより適切な発注方法を選択する手助けとなる情報をお届けします。

解体工事の分離発注と一括発注の違い

解体工事を行う際、一括でハウスメーカーや工務店に発注するのではなく、解体業者と直接契約して発注する方法があります。

これを「分離発注」と呼びます。建築工事から解体工事を切り離し、解体に関して専門の業者に直接発注する方法です。

一括発注は、解体工事から建築工事までをハウスメーカーや工務店に一括で依頼する手法です。

仲介手数料の有無

分離発注では、施主が業者を直接依頼するため、仲介手数料の支払いは不要です。

しかし、一括発注の解体工事では住宅メーカーが下請け業者に委託するため、仲介手数料が発生しまする。

業者の選定と契約手続き

分離発注では、施主が業者を探し、契約手続きや打ち合わせを別途行う必要があります。

このプロセスでは、施主が業者と直接コミュニケーションを取り、要件や予算などを詳細に調整できます。

一括発注ではハウスメーカーや工務店が全ての業者や職人を手配するため、施主の手間が軽減されます。

見積もりと契約

分離発注では複数の業者から見積もりを依頼し、選択肢から最適な業者を選ぶことが可能だ。

この競争のプロセスにより、コストを最適化し、品質を確保できます。

一括発注では基本的に工事開始まで施主が解体業者と直接やり取りすることはできないため、見積もりの比較が難しくなる。

効率と合理性の観点

分離発注は解体業者と施主の意思疎通がスムーズに行えるため、工事の進行が円滑になりまする。

業者との直接のコミュニケーションにより、細かな要望や変更事項に素早く対応できる利点があります。

一括発注は解体工事と建築工事をまとめて行える利便性があり、施主は一つの担当者に依頼することで手間を省けますが、業者との直接のコミュニケーションが制限されるため、柔軟性に欠ける場合があります。

実務の例

日本の官公庁や大手不動産会社では、解体工事の分離発注が主流であり、効率化やコストダウンが図られています。

また、民間の大手不動産会社でも、積極的に分離発注を行い、コストダウンや、その他様々な面で合理化が計られている例があります。

一括発注では解体工事と建築工事を一括で行えるが、分離発注ではそれぞれの工程を別々の業者と打ち合わせる必要があります。

どちらの手法も利点と欠点があり、プロジェクトの性格や施主のニーズに応じて適切な方法を選択することが重要となります。

施主が求める効率性や品質のバランスを考慮し、適切な選択を行うことが重要になります。

【参考】解体工事を分離発注するとどうなる？

分離発注では、仲介手数料を支払う必要がないため、解体工事費用だけを負担します。

分離発注のメリット

中間利益の省略

一括発注では、ハウスメーカーや工務店を介することで中間利益が発生します。しかし、分離発注ではこの中間利益が省かれるため、コストダウンが実現します。

意志疎通の明確化

施主と解体業者との間で直接契約が行われるため、意志疎通が明確化されます。要望や指示が正確に伝わるため、工事の進行がスムーズになります。

質の高い工事の実現

解体業者と直接契約することで、専門知識を持つ業者を選択できます。そのため、質の高い解体工事が実現します。

細かな見積りの取得

分離発注では複数の解体業者から見積りを取れます。これにより、より細かな比較が可能となり、トラブルが発生しにくくなります。

分離発注のデメリット

業者の選定が必要

自分で解体業者を精査して選定する必要があります。信頼できる業者を見つけるためには時間と労力が必要です。

住宅ローンの適用不可

分離発注では一括発注と異なり、住宅ローンが適用されません。そのため、工事費用の支払いに別の方法を考える必要があります。

瑕疵担保履行法による保証不可

一括発注では瑕疵担保履行法による10年保証が受けられますが、分離発注ではこの保証が受けられません。解体後のトラブルに備えるため、別途対策を考える必要があります。

分離発注は、コストダウンや工事の品質向上など多くのメリットがありますが、業者選定や保証の面でデメリットも存在します。

施主は自身のニーズや予算、リスクを考慮した上で、最適な発注方法を選択することが重要です。

分離発注で解体工事を参考費用・注意点

分離発注は、解体工事を解体業者と直接契約する方法です。

この方式では、ハウスメーカーや工務店に仲介手数料を支払う必要がありません。

一般的に、仲介手数料は工事費用の20〜30%程度と言われており、分離発注によってこれを節約できます。

解体工事費用の参考目安

解体工事費用の目安は、1坪あたり3〜5万円です。この価格は、建物の種類や素材によって異なります。

たとえば、木造の場合は60万円〜120万円、鉄骨造なら90万円〜210万円、鉄筋コンクリート（RC)造なら120万円〜240万円が相場とされています。

解体費用は、建物の延べ床面積に基づいて計算されます。

注意すべきポイント

解体費用は、建物の階数や形状、廃棄物の量などによって大きく変動します。

また、地域や建物の周辺環境によっても価格が異なります。

解体工事を検討する際には、複数の業者から見積もりを取り、総合的に判断することが重要です。

分離発注を選択することで、仲介手数料を節約し、より効率的な解体工事を実現できます。

しかし、安価な業者が必ずしも品質が良いとは限りません。

信頼性の高い業者を選ぶためには、口コミや実績を確認することが重要です。

分離発注は、解体工事を効率的に行うための方法の一つです。

適切な業者選定と見積もり比較を行い、信頼性とコストのバランスを考慮した上で、解体工事を進めることが大切です。

解体工事の分離発注の流れ

解体工事の分離発注は、効率的かつ円滑に進行するために、様々な段階を経て行われます。

以下にその流れを詳しく見ていきます。

業者の検索

まず、分離発注を行うにあたり、解体業者を探す必要があります。

インターネットや口コミ、業界関連の情報源などから、信頼できる業者を選定します。

見積り依頼

選定した業者に対して見積もりの依頼を行います。

解体工事の内容や条件について詳細に伝え、適切な見積もりをもらいます。

現地調査

業者は見積りを出す前に、実際の現場を調査します。

建物の状態や周辺環境などを把握し、適切な工程と費用を見積もります。

見積り検討

受け取った見積もりを比較検討し、条件や価格などを考慮して最適な業者を選定します。

契約

選定した業者と契約を締結します。契約内容や支払い条件などを明確にし、工事の進行をスムーズにします。

申請

解体工事に必要な許可や手続きを行います。自治体や関係機関に申請を行い、工事の許可を取得します。

ライフラインの契約解除

解体する建物に関連するライフライン（電気、ガス、水道など）の契約を解除します。

ライフラインの撤去

契約解除後、ライフラインの撤去作業を行います。安全にライフラインを取り外し、建物の解体に備えます。

ライフラインの立ち会い

ライフラインの撤去や再設置の際に、関係者が立ち会い、作業が適切に行われることを確認します。

近隣あいさつ

工事の開始前に、近隣住民に工事の予定や影響をあいさつし、理解を得ます。

着工前立ち会い

工事の着工前に、関係者が立ち会い、工事の計画や安全対策などを確認します。

工事

解体工事を実施します。安全を最優先に作業を進め、スケジュール通りに工程を遂行します。

仕上がり確認

工事が完了した後、解体された場所の状態を確認し、問題がないかどうかをチェックします。

支払い

工事完了後、業者に対して支払いを行います。契約条件に基づき、適切な支払いを行います。

滅失登記

建物の解体が完了したら、その情報を滅失登記に申請し、不動産登記簿上から建物の情報を削除します。

マニフェストの受け取り

最後に、解体された建物や廃材の処理に関するマニフェストを受け取り、適切な処分が行われたことを確認します。

以上が、解体工事の分離発注の流れです。

適切な手順を踏みながら工事を進めることで、安全かつ効率的な解体が実現します。

まとめ

解体工事の分離発注と一括発注は、建築プロジェクトにおける重要な発注方法であり、それぞれ独自の特徴や利点欠点があります。

分離発注は、建て替えプロセスにおいて、建設会社に建築工事を専門の解体業者に解体工事を個別に発注する手法です。

これに対して一括発注は、建設全般を一つの業者にまとめて発注する方法です。

どちらの方法を選択するかはプロジェクトのニーズや予算、工程管理の要求に応じて慎重に判断する必要があります。

それぞれのメリットとデメリットを十分に考慮した上で、最適な選択を行うことが重要となります。